РЕЙДЕРСКОЕ ЗАВЛАДЕНИЕ КВАРТИРОЙ ПО ПОДДЕЛЬНЫМ ДОКУМЕНТАМ.

ЮРИДИЧЕСКИЕ МЕРЫ ЗАЩИТЫ И ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ.

Адвокат Писаренко Александр Алексеевич, магистр бизнес администрирования.

 

Незаконное завладение квартирами осуществляется за спиной владельцев и выявляется последними, как правило, по истечении 1-3 лет после подделки документов на квартиру и ее продажи рейдерами.

Постороннее лицо врывается в квартиру и лишает владельца владения ею, предъявив договор купли-продажи. По одному из вариантов покупатель после завладения квартирой похищает личные документы владельца или документы на недвижимость.

Несмотря на то, что реальным владельцем квартира не отчуждалась, по сведениям из Государственного реестра прав на недвижимое имущество выясняется, что право собственности на квартиру зарегистрировано за покупателем на текущий момент на основании указанного договора купли-продажи квартиры.

По практике адвоката по недвижимости рейдерский захват квартир осуществляется, исходя из следующего.

С 01.01.2013 года действуют положения Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», согласно которому право собственности на недвижимость подлежит регистрации с открытием раздела в электронном Государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — Реестр).
Регистрация в Реестре квартир, право собственности на которые получено и зарегистрировано до 01.01.2013 года в бумажной форме в регистрационных книгах, архивных/регистрационных делах бюро технической инвентаризации, не является обязательной, а осуществляется по усмотрению владельцев.
Законом установлено, что права на квартиру, возникшие до 01.01.2013 г., признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на тот момент законодательством не предусматривалось обязательной регистрации таких прав.

Следовательно, право собственности на квартиры, которое было зарегистрировано до 01.01.2013 года в бумажных книгах БТИ, подтверждается исключительно правоустанавливающими документами в бумажной форме до тех пор, пока собственник не пожелает зарегистрировать право собственности в электронном Реестре.

Если владелец изъявил такое желание, то государственная регистрация прав на квартиру в электронном Реестре выполняется на основании указанных бумажных документов о возникновении, переходе, прекращении прав на квартиру. Указанные документы представляются владельцем или уполномоченным им лицом в государственный Центр предоставления административных услуг или государственному или частному нотариусу или коммунальному предприятию-субъекту государственной регистрации, которое имеет государственных регистраторов.

По практике адвоката по недвижимости чаще всего осуществляется рейдерский захват тех квартир в г. Киеве, право собственности на которые зарегистрировано по бумажным документам в бумажных книгах до 01.07.2010 года.

Это связано с тем, что до 01.01.2013 года в Украине действовала иная электронная система — Государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество. Киевское городское БТИ начало проводить государственную регистрацию права собственности в нем лишь с июля 2010 года и на выборочные квартиры. Поэтому правоустанавливающие документы на квартиры в г. Киеве, государственная регистрация права собственности на которые проведена до июля 2010 года, имеются преимущественно только в бумажной форме. О такой регистрации Киевское городское БТИ сегодня предоставляет бумажные информационные справки.

Порядок действий по рейдерскому захвату квартиры (некоторые из вариаций): 

1) Выяснение лиц владельцев/совладельцев квартиры легальным или нелегальным способом (КП по эксплуатации жилищного фонда, соседи, мнимые выгодные арендаторы/покупатели, проверка материального состояния для гипотетического займа и т.д.) и получение копии правоустанавливающего документа;
2) Подделка документов на квартиру. Осуществляется подделка свидетельства о приватизации квартиры или договора купли-продажи квартиры на бирже, а также информационной справки БТИ о регистрации квартиры за владельцем в бумажной форме;
3) Подделка паспортов на имя рейдеров или поиск соответствующих «кандидатов» на роль подставного покупателя с действительными паспортами;
4) Подделка документов на распоряжение квартирой. Осуществляется подделка доверенности от имени владельцев/совладельцев квартиры на подготовительные и регистрационные действия в отношении квартиры и на ее продажу или иное отчуждение или распоряжение. Поддельная доверенность изготавливается на имя рейдеров;
5) Подделка нотариального договора купли-продажи квартиры или иного ее отчуждения, датированного до 2010 года, по которому собственник квартиры якобы продал ее рейдеру;
6) Представление в ЦНАП или государственному или частному нотариусу поддельных документов на квартиру, для государственной регистрации прав на квартиру в Реестре;
7) Перепродажа квартиры по поддельным документам другому рейдеру;
8) Предоставление квартиры в ипотеку под обеспечение займа или кредита, полученных рейдером, с последующим невозвратом долга и обращением взыскания «кредитором» на квартиру;
9) Последующая перепродажа квартиры по поддельным документам постороннему приобретателю (добросовестному или недобросовестному покупателю).

Защита прав собственности клиентов в суде осуществляется адвокатом по недвижимости при учете следующего. 

1. Квартира принадлежит клиенту на основании свидетельства о праве собственности на жилье, выданное отделом приватизации, или иного правоустанавливающего документа, оригинал которого, в большинстве случаев, находится у владельца. Наличие оригинала у владельца подтверждает, что отчуждение квартиры собственником не проводилось.

2. Место жительства владельца в квартире зарегистрировано, преимущественно, задолго до и после приватизации или приобретения квартиры, что подтверждается выпиской из Единого демографического реестра относительно регистрации места жительства и справкой отдела государственной регистрации места жительства/пребывания физических лиц РГА. Владельцем осуществляются платежи на содержание дома и за коммунальные услуги по имеющимся оригиналам квитанций. Со дня «продажи» квартиры по поддельным документам и до пприбытия в неё покупателя, рейдеры в квартире не появлялись.

Указанные факты подтверждают законное фактическое владение квартирой собственником и проживание в ней в течение длительного времени после оформления рейдерами поддельных документов на ее продажу посторонним лицам. А с другой стороны — осознание рейдерами отсутствия легального приобретения квартиры, сокрытие ими преступных действий, рейдерский характер захвата квартиры, попытки создать иллюзию цепи перепродаж или использований недвижимости перед продажей конечному приобретателю.

3. По информации нотариуса, именем, подписью и печатью которого якобы удостоверена доверенность собственника на распоряжение квартирой на имя рейдеров, последняя не удостоверялась; в реестре нотариальных действий этого нотариуса она отсутствует. По предоставленной на определение суда информации в Едином реестре доверенностей поддельная не числится; в реестре специальных бланков нотариальных документов тот, на котором изготовлено поддельную доверенность, указан как похищенный.

4. По информации подразделения ГМС Украины паспорт гражданина Украины, по которому действовал рейдер, числится утраченным задолго до изготовления поддельной доверенности.

5. Лично владельцем квартира не продавалась, других сделок по ее отчуждению не совершалось, доверенностей с полномочиями на распоряжение квартирой не издавалось.

6. Очевидно, что при рейдерском захвате квартиры последняя выбыла из владения собственника помимо его воли.
По ст. 41 Конституции Украины в корреспонденции со ст.ст. 317, 319, 321 ГК Украины установлено, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом.
Право частной собственности является нерушимым. Рейдерский захват квартиры. Подделка документов на квартиру.
Никто не может быть противоправно лишен права собственности.

По ст.ст. 317, 319 ГК Украины право распоряжаться своим имуществом по собственной воле принадлежит исключительно владельцу.

По ст. 330 ГК Украины, если имущество отчуждено лицом, не имевшим на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со ст. 388 ГКУ имущество не может быть истребовано у него.
По ч. 1 ст. 388 ГК Украины, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество:
1) было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение; Рейдерский захват квартиры. Подделка документов на квартиру.
2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;
3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.
Имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Поэтому, согласно ст.ст. 330, 388 ГК Украины покупатель не приобретает права собственности на имущество, приобретенное от постороннего лица, у которого не было полномочий действовать от имени владельца, поскольку это имущество может быть у него истребовано. Право собственности настоящего владельца в таком случае презюмируется и не прекращается с отчуждением имущества посторонним лицом помимо воли владельца.

7. Если квартира предоставлена была в ипотеку и обеспеченный ею долг не возвращен рейдером, то квартира была предметом судебного разбирательства об обращении на нее взыскания. Однако действительный собственник не был стороной договора ипотеки и участником такого судебного разбирательства. Следовательно, распоряжение квартирой произошло помимо воли и без ведома владельца, а потому осуществлено незаконное завладение квартирой.

8. В связи с отчуждением квартиры по поддельному договору, без действительного нотариального удостоверения, вопреки воле и при отсутствии волеизъявления собственника, для незаконного завладения квартирой при нарушении конституционного права собственности, договор подлежит признанию ничтожным в суде.

9. В результате приобретения квартиры покупателем по поддельным документам при выбытии из владения собственника помимо его воли квартира подлежит истребованию судом от покупателя.

10. Из-за незаконного завладения квартирой основания для возникновения права собственности на нее у посторонних лиц отсутствуют.
Поэтому решение о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, принятое нотариусом или другим государственным регистратором, подлежит отмене.

Неотложные меры при рейдерском захвате квартиры:

1) обращение в полицию с заявлением о незаконном завладении квартирой по признакам преступлений (в зависимости от обстоятельств);
2) представление ходатайства следователю о допросе свидетелей, а также владельца, как потерпевшего;
3) представление нотариусу заявления владельца о запрете осуществления регистрационных действий по квартире по постановлению КМУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»;
4) подача ходатайства следователю полиции о немедленном обращении к следственному судье с ходатайством о наложении ареста на квартиру;
5) подача в суд иска об истребовании квартиры собственником от приобретателя, отмене решения нотариуса или иного госрегистратора о регистрации права собственности покупателя на квартиру и признании в судебном решении ничтожным договора продажи квартиры по поддельным документам;
6) представление в суд ходатайства о наложении ареста на недвижимость в порядке обеспечения иска во избежание дальнейшего незаконного завладения квартирой;
7) направление адвокатских запросов для сбора доказательств на доказывание противоправности распоряжения квартирой и регистрации собственности на нее по поддельным документам;
8) истребование по адвокатским ходатайствам доказательств всей цепи операций по незаконному отчуждению недвижимости и рейдерскому захвату;
9) осуществление контроля и оперативное обращение к следователю полиции и в суд для срочного решения поданных ходатайств по рейдерскому захвату квартиры.

Действия для предупреждения или своевременного пресечения рейдерского захвата квартиры:

1) надлежащая регистрация в современном электронном Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество своего права собственности на квартиру, приобретённую до 01.01.2013 г., независимо от его регистрации в бумажных регистрационных книгах/делах БТИ и ранее действовавшем электронном Государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество;
2) периодическая проверка данных о квартире в электронном Реестре; Незаконное завладение квартирой. Продажа квартиры по поддельному договору. Адвокат по недвижимости Киев.
3) хранение оригиналов и полного комплекта копий правоустанавливающих документов на квартиру в безопасных секретных местах;
4) недопущение передачи копий правоустанавливающих документов на недвижимость посторонним лицам для избежания рейдерского захвата квартиры;
5) немедленное обращение к адвокату по недвижимости при выявлении каких-либо изменений в Реестре или действий сторонних лиц относительно квартиры.

 

Адвокат Писаренко Александр Алексеевич, магистр бизнес администрирования.

Юридическое бюро Писаренко. Киев. 

Тел: + 38 (044) 270 6046
Моб: + 38 (050) 719 1016
E-mail: info@fides.com.ua